无锡中惠惠洲投资管理有限公司30000.00100.00股权收购
理服务，房屋租赁等
资料来源：公司提供，东方金诚整理
债券本息兑付及募集资金使用情况
截至2023年4月末，“21沪宁城铁债/21惠城铁”到期利息已按时偿付，尚未到本金兑付日。“21沪宁城铁债/21惠城铁”由中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增”）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
“21沪宁城铁债/21惠城铁”募集资金的4.80亿元用于量子感知产业研发中心（一期工程）1
原名无锡惠山文旅经营管理有限公司，2022年2月更为现名。
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城铁惠山站区集聚了沪宁高铁、沿江城际铁路、盐泰锡常宜城铁三大交通枢纽。其中沪宁城际高速铁路，是一条连接上海市与江苏省南京市的城际铁路，
2010年7月1日全线通车；南沿江城际铁路起自南京，经镇江（句容）、常州（金坛、武进）、无锡（惠山、江阴）、苏州（张家港、常熟、太仓）等
地至上海；盐泰锡常宜城际铁路，起自常州-无锡-苏州-上海城际铁路，日前已由国家发改委获批，列入《国家发展改革委关于江苏省沿江城市群城际铁
项目（以下简称“本期债券募投项目”）建设，3.20亿元用于补充公司营运资金。该项目已于2020年5月开工建设，建设期为2年，截至2022年末，项目已投资7.15亿元，其中募投资金3
投入3.40亿元。
截至2022年末，不考虑账户结息及手续费等情况下，“21沪宁城铁债/21惠城铁”募集资金已使用6.60亿元，其中3.40亿元用于本期债券募投项目建设，3.20亿元用于补充营运资金。
个体信用状况
行业分析
在“稳”、“防”并重的政策导向下，城投监管呈现支持合理融资、打破兜底预期双轨并行的特点，叠加基建稳增长预期仍存，预计城投债净融资或将止跌企稳2022年城投行业强监管延续，同时在“稳增长”基调下，政策呈现支持合理融资、打破兜底预期双轨并行的特点。受城投债审核偏严、批文减少及下半年风险事件增多、年底城投利差普遍走扩等影响，2022年城投债发行有所减少，同时叠加到期回售规模较大等因素，城投债净融资规模降幅明显。在行业监管维持整体偏严、融资环境趋紧的多重背景下，城投债发行的结构性分化特征更为明显。具体来看，高级别主体发行规模逆势增长，但低级别主体发行进一步收紧；区县级城投发债额占比略有下滑；新发主体数量亦有所减少。
2023年，经济复苏将是政策主基调，基建稳增长的预期仍然存在。预计城投市场仍以稳控为主线，融资端表现将趋于稳定，以保障城投平台最基本的运营需求。同时在“稳”、“防”并重的政策导向下，城投债发行监管扶优限劣的思路或仍将延续。
城投公司信用风险分化愈发显著，重点区域化债思路日益明确，城投转型势在必行2023年，中央经济工作会议定调经济工作要坚持“稳字当头、稳中求进”，外加出于防范系统性金融风险的考虑，预计城投公司公募债违约的概率依然较低。但在隐性债务“控增化存”的常态化管控、区域土地市场景气度下降、融资渠道收紧及到期债务压力的影响下，城投企业信用风险结构性分化预计进一步加剧，尾部城投企业债务滚续压力上升。
债务化解方面，“国发2号文”、“财政部114号文”以及对山东地方债务管理的发文指导都明确了重点地区的化债思路，即通过协商展期、债务重组、强化专项债券管理等方式，逐步降低高风险地区债务风险水平。随着监管政策变化、土地市场低迷及经济下行压力加大，城投传统投资模式已难以延续，通过市场化转型寻找新的增长点对于城投公司势在必行。
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根据公司提供的说明，本次债券募投项目实施主体为发行人全资子公司无锡量子感知产业发展有限公司。用于募投项目建设部分的资金先由发行人从
募集资金专项账户中划至子公司无锡量子感知产业发展有限公司账户，再由子公司无锡量子感知产业发展有限公司通过转账或银行承兑汇票等方式对外
支付。截至2022年末，由募集资金专项账户划入子公司无锡量子感知产业发展有限公司账户的募集资金共计4.73亿元，子公司无锡量子感知产业发展
业务运营
经营概况
跟踪期内，公司营业收入小幅增长，仍主要来自于基础设施和保障房建设及土地开发整理业务，综合毛利率有所提升
跟踪期内，公司继续负责城铁惠山站区的基础设施和保障房建设、土地开发整理等业务。
2022年，公司营业收入小幅增长，仍主要来自于基础设施和保障房建设及土地开发整理业务。公司其他业务为租赁业务，收入规模较小。同期，公司毛利润增长较快，仍主要来自土地开发整理业务；受毛利率较高的土地开发整理业务占比大幅增加影响，公司综合毛利率有所提升。
图表2公司营业收入、毛利润及毛利率构成情况（单位：亿元、）
2020年2021年2022年
项目
收入占比收入占比收入占比
基础设施和保障房建设6.3380.864.3046.043.6936.39
土地开发整理1.5019.145.0053.536.3262.28
其他业务--0.040.430.141.34
营业收入合计7.83100.009.34100.0010.15100.00
项目毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率
基础设施和保障房建设0.9615.230.7016.270.6316.99
土地开发整理0.9966.433.6472.704.5972.59
其他业务--0.0114.600.0426.09
合计1.9625.034.3446.475.2551.74
数据来源：公司审计报告，东方金诚整理
基础设施和保障房建设
跟踪期内，公司继续从事城铁惠山站区内的基础设施及保障房建设，业务仍具有较强的区域专营性
受惠山区人民政府、城际铁路惠山站区管理委员会（以下简称“站区管委会”）及相关方委托，跟踪期内公司继续从事城铁惠山站区（以下简称“站区”）内的配套基础设施和保障房建设，业务仍具有较强的区域专营性。该业务模式未发生重大变化，仍分为代建模式和自建自营模式。2022年，公司确认基础设施和保障房收入3.69亿元，较上年有所下降；毛利率为16.99，较上年有所上升。
截至2022年末，公司已完工项目包括榭丽花园保障性小区住宅、商业部分及车位租赁（一/二期）、惠山站区市政配套基础设施一期工程等项目，已投资金额合计为79.59亿元。其中，城铁惠山站区棚户区改造项目（榭丽花园保障性小区一二期项目）已投资额21.68亿元，总改造面积47.40万平方米，其中安置用房及其配套用房建筑面积36.41万平方米。该项目已于2016年完成建设，最终确认剩余安置房出售面积为10.91万平方米，配套商业用房出租面积2.35万平方米，地下车位出租1657个。其中，保障房出售对象为无锡惠聚建设发展有限公司（以下简称“惠聚建设”），配套商业用房及地下车位出租对象为无锡中惠物业有限公司（以下简称“中4
惠物业”）。截至2022年末，该项目累计收入合计21.00亿元。
图表3截至2022年末公司主要完工项目情况（单位：亿元）
项目业务模式累计投资（含已销售部分）
榭丽花园保障性小区住宅、商业部分及车位租赁(一/二期)自建21.68惠山站区污水处理设施系统工程代建4.92
惠山站区市政配套基础设施一期工程代建10.13
惠山站区市政配套路网二期工程代建12.42
城铁惠山站区环境综合整治工程代建6.15
城铁产业配套区域（一期）建设代建11.78
榭丽花园保障性小区三四五期代建12.51
合计-79.59
数据来源：公司提供，东方金诚整理
截至2022年末，公司在建的委托代建项目包括惠山区禾乐现代生态农业园、惠山区悦丰生态农业示范园和惠山区四季生态果蔬基地，其中惠山区禾乐现代生态农业园规划总面积12.85万亩，主要种植阳山水蜜桃和叶菜，计划投资4.15亿元；自建项目主要为本期债券募投项目量子感知产业研发中心（一期工程）和无锡惠山城铁国际商务区智能制造园建设项目（以下简称“智能制造园”），上述在建项目计划总投资31.23亿元，累计已投资23.55亿元，尚需投资7.68亿元。同期末，公司暂无拟建项目。总体来看，公司在建项目投资规模较大，面临一定资本支出压力。
图表4截至2022年末公司主要在建项目情况（单位：亿元）
项目业务模式计划总投资累计已投资尚需投资
惠山区禾乐现代生态农业园代建4.152.122.03
惠山区悦丰生态农业示范园项目代建3.903.710.19
惠山区四季生态果蔬基地项目代建3.733.660.07
量子感知产业研发中心（一期工程）*自建8.927.151.77
无锡惠山城铁国际商务区智能制造园建设项目自建8.024.903.12无锡IC产业基地转接平台修改造工程自建2.502.000.50
前洲工业气体有限公司室内外改造工程自建0.010.01-
合计-31.2323.557.68
注：标“*”为本期债券募投项目
数据来源：公司提供，东方金诚整理
土地开发整理
跟踪期内，公司继续从事站区内的土地开发整理业务，收入规模保持增长；但该业务易受房地产市场和土地出让计划等因素影响，未来收入仍存在一定不确定性跟踪期内，公司继续从事站区内的征地拆迁、土地平整等业务，该业务仍具有较强的区域专营性；公司土地开发整理业务模式未发生重大变化。2022年，公司确认土地开发整理收入6.32亿元，同比增长26.40，是公司营业收入的重要来源；毛利率为72.59，稳定在很高水4
根据惠人发[2015]20号文，为保障城铁惠山站区棚户区改造项目顺利实施，惠山区财政局将于2016年～2021年为公司提供合计12.60亿元的财政补
平。
截至2022年末，公司已整理待出让土地面积共计2523.10亩，账面总投资63.22亿元。
整体来看，公司土地开发整理业务易受房地产市场和土地出让计划等因素影响，未来收入存在一定的不确定性。
企业管理
截至2022年末，公司注册资本和实收资本均为人民币11.75亿元，惠山文旅仍为公司控股股东股东，惠山区国资办仍为公司实际控制人。
跟踪期内，公司治理结构和组织架构未发生重大变化。
财务分析
财务质量
公司提供了2022年合并财务报表。中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2022年合并财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。跟踪期内，公司未更换审计机构。
截至2022年末，公司纳入合并报表范围的直接控股子公司共有6家，较上年末减少2家。
资产构成与资产质量
跟踪期内，公司资产总额有所增长，仍以流动资产为主，但流动资产中变现能力较弱的存货占比仍然很高，资产流动性较弱
2022年末，公司资产总额同比增长4.97，流动资产占比为86.17，结构仍以流动资产为主。
公司流动资产主要由存货、货币资金和其他应收款等构成。2022年末，公司存货保持增长，包括土地整理开发成本63.23亿元、城市基础设施工程成本28.23亿元、棚户区改造成本2.41亿元、保障房建设成本4.58亿元及农村土地经营权4
