核心提示：租房也能上名校？广州出台的租购同权新政引来各方热议。与之密切相关的是，住建部近来复函要求南京、成都、武汉等10个城市加快住房租赁市场试点，既涉及住房租赁需求侧改革，也涉及供给侧改革。
租房也能上名校？广州出台的租购同权新政引来各方热议。与之密切相关的是，住建部近来复函要求南京、成都、武汉等10个城市加快住房租赁市场试点，既涉及住房租赁需求侧改革，也涉及供给侧改革。实际上，相比广州首次在全国范围内提出租购同权，深圳、上海等一线城市其实早有探索。但欣喜之余，也出现了一些必须直面的问题——租购同权能否大规模推广，难点到底在哪里？专业租赁企业又应如何规避风险？
竞自持出让土地正如火如荼开展，广州又出台新政保障租购同权，的租赁时代或将来临。
近日，广州市发布了《加快发展住房租赁市场工作方案》，16条新政从商改租、入学、税收、水电等领域，对发展住房租赁市场派出大礼包。
新政内容涉及面广，政策力度大，方圆地产市场分析师邓浩志直言，“犹如重磅炸弹，将深远影响广州房地产市场。”
保障租购同权
新政对租房市场做出了详细的阐述，从多个方面保障租购同权。新政提及租房就近入学、公积金提取额度提高、中低收入公积金缴存者，可优先租赁公共租赁住房、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房等各项细则。
在易居企业集团克而瑞广州区域分析师肖文晓看来，新政是对去年广东省商改住条例细则的落实，同时围绕着打造“租购并举”的一个住房体系，对于壮大租赁市场具有重要意义。
新政中，租房人子女可就近入学这一内容成为关注的焦点，在广州等大城市，教育和医疗等资源的稀缺一直是外来人口的“心头病”。去年广州明确“办理《广东省居住证》满一年的来穗人员，可向所在区为子女申请积分入学”，但是租房者的子女还是无法享受到购房入学的同等待遇。
租购同权新政出台能否解决这一现实问题？中原地产广州项目部总经理黄韬分析指出，对于广州这一类特大城市而言，配套落实的方向是对的，但落实过程中要考虑到教育资源的分配问题。
目前广州教育资源相对稀缺，名校更是家长争抢的“香饽饽”，黄韬认为，租房就近入学或许会增加名校的招生范围和压力，这一点短期内难以解决，是一个循序渐进的过程。
邓浩志也表达了类似的观点，在中心区教育资源稀缺的情况下，相关政策执行会有难度，租房就近入学无疑会加剧优质学位的资源争夺。邓浩志认为，或许这一政策在广州的外围区域执行的可能性更大。
绝杀高房价？
中国的住房体系，经历了福利分房、商品房，以及通过保障房形式来保障居者有其屋的不同时代。
邓浩志认为，租房逐步跟买房享有同等权利，是发展的趋势，未来政府解决租房的问题思路或许会有一个大方向性的改变。国家对房地产的调控思路正发生深刻变化，解决高房价的思路将更加多元化，通过大幅提升租赁住房的供应量，实行租购同权，从而降低买房需求，从需求端缓解房价上涨压力。
“长远来看，租购同权肯定会降低大众的购房热情。”华南城市研究会副会长孙不熟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房屋炒作的素材和动力都会减少，房价会逐步回归理性。
不过，孙不熟进一步分析称，一些郊区房稀缺性不强，买家的支撑面也不大，租购同权会让这类房的含金量大打折扣。但对于大城市核心区的房屋来说，冲击不会太大，毕竟这些地区的房具备强烈的资产属性，即使失去了“学位”这个巨大的附加值，仍然会有其他的附加值来补充，比如租金收入，比如资产保值的功能等。
需要注意的是，广州市为保障租购同权政策的实施，将通过租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房以及允许出租人改造住房后出租等方式增加租赁住房供应。
增加租赁住房用地供应，未来土地竞配建、竞自持或成新常态。以竞自持方式获取土地的方式风靡全国，广州也率先试点出让多宗自持地块。根据新政要求，未来广州将变更土地拍卖方式，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。
明源地产研究院研究员刘策告诉记者，租购同权对于租赁市场的发展无疑具有标志性的意义，发展租赁市场将吸引更多实力开发商进入自持物业领域，并带来更多政策的关注，从而倒逼开发商转变开发理念。
刘策同时表示，增加土地供应是发展租赁物业的一个基础方面，但更大量的租赁物业来自存量市场，如何盘活存量也是迎接租赁时代政府和开发商需要解决的关键课题。
案例分析
深圳比广州早两年试水租购同权多重障碍亟待破解
7月17日，广州市政府出台新政保障租购同权，涉及赋予符合条件的房屋承租人子女享有就近入学的权益等多项内容。这意味着不用买学区房,也有入读该区名校的机会。
记者注意到，这虽是“租购同权”概念在全国范围内首次被提出，但实际上，早在2015年深圳的公办小学就已向租房客敞开了大门。
深圳试水在前，广州推动在后。那么，针对社会关注度很高的就近入学权益，在实际操作过程中可能面临哪些问题呢？
深圳“同权”的困难
以深圳为例，2015年起，深圳市小一初一学位申请已经全面实行积分入学办法。其中小一学位申请主要根据申请人在学区的住房和入户情况，再按申请人在学校地段居住时间长短、是否独生子女等情况进行量化。
具体到区而言，福田区2017年公办小学的积分入学制度，儿童为福田户籍、且父母在学校报名地段租房或能提供其他有效住房证明的情形，可获得65分基础分，按备案过的租赁凭证每满1个月加0.1分，累计不超过10分。
而如果父母在学校报名地段购房、且儿童入户在该房产的，可获得80分基础分，按房产证发证日期每满1个月加0.1分，累计不超过10分。
同等条件下，租房与购房之间上限相差高达15分。实际上，《每日经济新闻》记者统计深圳南山、罗湖等各区，租房与购房之间的分值也均有较大差别。
一名在深圳租房的学生家长告诉记者，按照条件，他的孩子在深圳入读小学并不难，但如果要入读排名较高的学校，分差太大基本实现不了。
除了政策本身带来的差别，在实际操作的过程中，租房客也可能会遇到来自房东方面的阻碍。据报道，由于深圳采取学位锁定制，不少“名校”片区的业主将房产分为学位及房子两块出租，单纯的出租房产会浪费房产的学位，不少业主并不愿配合租房客办理租赁合同。
即使“同权”很难，但在业内人士看来，深圳的入学政策其实已经算是探索得比较好了。深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士表示，深圳的入学政策，户籍和房产的影响相对较小，是相对较好的做法。
广州也有绕不开的“坎”
相较深圳全部采用积分入学的方式，广州目前的入学政策对有房产的户籍儿童倾斜更多。以越秀区为例，申请入学的适龄儿童如实际居住在户籍所在地且房产为儿童父或母全权所有，就由对口小学接收。
对于租住户，越秀区规定，手续完备、且在租住合同有效期内的租住户，并且该住房为适龄儿童与父母在广州市的唯一居住地的，可以安排对应地段入学；私人出租屋还有没有房管局认可的则是统筹入学。
值得一提的是，除越秀和荔湾区，广州其他区租住户基本是统筹安排学位。
李宇嘉告诉记者，广州目前的入学政策相对“死板”，没有户籍且没有房产的儿童在广州入读小学会受到诸多限制，后续仍存在改进的空间。
那么，租购同权应如何实现？多名业内人士表示，实现的关键在于优质教育资源的不断增加。链家研究院院长杨现领分析认为，学区房房价过高的问题，核心的症结在于教育资源供给不足，使得学区成为稀缺资源，解决这个问题的关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力。
方圆地产市场分析师邓浩志也指出，由于租房对学位保障不足，于是社会出现了大量因入学而被迫产生购房需求的现象，租房若能保障学位，则购房压力与迫切度能有所缓解。但要注意的是，广州优质学位资源目前仍比较稀缺。
政策方向
十大城市加快住房租赁试点搭建交易平台成重中之重
广州推出租房新政保障租购同权，正引起外界热议。与此同时，住建部近来复函要求南京、武汉、成都等10个城市加快住房租赁试点。
据测算，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，其中以年轻人为主，主要是外来务工人员、新就业大学生等。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，“购租并举”正成为我国房地产长效机制的一部分。
试点住房租赁
7月17日，广州发布新政，提出租房人子女可就近入学、提高公积金租房提取额度、落实税收优惠等政策，加快构建租购并举的住房体系。
7月10日，成都市房管局消息称，成都市从本月起进一步加快推进住房租赁工作，以建立完善租售并举的住房制度，满足新市民住房需求、吸引优秀人才安居，促进房地产市场平稳健康发展。
而《江苏省加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》将于今年制定下发，支持南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等6个城市开展培育和发展住房租赁市场工作试点，搭建住房租赁信息政府服务平台，培育专业化住房租赁机构，推进住房租赁规模化经营。
其实早在去年6月初，国务院办公厅就印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场。明确到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
何倩茹认为，《意见》旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变，而且也是建立房地产市场长效机制的一部分，因此目前各个城市均在落实这个工作，以后肯定有城市继续跟进。
同策咨询研究部总监张宏伟分析称，短期内租房不是目的，租房之后再购房才是最终目的。起码对于还在推进城镇化的一些城市来讲，通过购租并举和租购同权进一步吸引更多的人，尤其是各类人才落地生根，最终实现就业和购房居住，保证城市的产业和经济持续增长，这才是关键。
构建交易平台
如今我国租赁市场需求上升，但住房租赁市场发展还不能完全适应经济社会发展的需要，存在供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善等问题。为了保障市场健康平稳，构建全市统一住房租赁交易平台成为必然。
广州将成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名），负责统筹该市政策性住房（含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等）的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。并且建立健全房屋租赁信息服务平台。推广线上线下租赁服务一体化，实现现代租赁产业链条信息的全方面交互，保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、各方信用透明。
另外，成都市已经构建起全市统一的住房租赁交易服务平台，包括住房租赁信用管理体系。在全市统一的住房租赁交易服务平台中，建立经纪机构、住房租赁企业及从业人员等各类住房租赁市场主体的信用管理体系，建立“红名单”和“黑名单”制度，通过多部门信息共享，在成都信用网公示，形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。
记者还了解到，扬州已着手建立政府住房租赁监管平台，徐州市房管局下设住房租赁管理处，常州多年前已在
