评估人员根据本次评估目的、资料的可收集性等方面判断以上方法在本次评估中的适用性。
由于在国内公开交易市场上很难找到与沈阳精力机械有限公司委评部分资产相同或类似资产的交易案例，因此不适宜采用市场法进行评估。同时，沈阳精力机械有限公司尚未正式投产，因此委评资产不适宜采用收益法进行评估。根据本次评估目的和
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资产状况，我们采用成本法进行评估，我们认为采用成本对进行评估较为合适。
采用成本法进行评估的具体方法为：
⒈在建工程：为土建工程和设备安装工程
⑴土建工程
为基本完工的房屋和室外工程，根据现场勘察的情况，参考企业提供的工程招投标预决处资料及房屋建筑物实际建造情况，评估时按房屋建筑物全部完工状态采用重置成本法确定评估值，具体公式如下：
评估值＝建安造价（土建造价＋水电设施建安造价）＋前期费用＋建设单位管理费＋资金成本
委评房屋已办理《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，评估值在建安造价的基础上计入前期费用、配套规费、建设单位管理费及资金成本等费用；室外工程评估值中计入建安造价、建设单位管理费和资金成本费，不含前期费用、配套规费。
⑵设备安装工程：主要为与房屋相关的设备设施，包括供配电设备、起重机和换热站，评估人员查核了相关合同，考虑企业未取得增值税专用发票，评估时以评估基准日前后一段较稳定时段内的含税市场价格作为评估值。
⒉无形资产：为企业拥有的一宗国有出让土地使用权。
本次评估范围内的土地使用权用途为工业用地，根据评估目的、土地用途和评估人员收集掌握的资料，采用市场法评估。市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估基准日的地价。
运用市场比较法评估土地使用权价值的基本公式为：
九、评估程序实施过程和情况
自我公司接受本评估项目委托自2016年1月15日至2016年2月28日提交评估报告止，评估过程主要包括：
⒈接受委托：项目洽谈并了解项目基本情况，在对专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后决定接受项目委托，签订业务约定书，确定评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日和评估期限，并根据评估项目实际情况拟定评估计划。
⒉现场调查及收集评估资料：对企业的生产经营情况进行了解，对历史年度盈利
评估对可比实例交易情况交易日期区域因素个别因素使用年期9江苏中天资产评估事务所有限公司
象单价成交单价修正修正修正修正修正
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情况作相应的分析，判断评估方法的适用性，同时了解委估资产的历史及现状，指导被评估企业清查资产，并根据清查结果，辅导企业填报资产评估申报表。同时协助企业收集整理相关资料，将资产评估申报表与企业有关报表、总账、明细账进行核对，并对相关资料进行验证。
⒊评定估算：采用成本法评估时根据评估申报表的内容，进行现场勘察与核实，对资产状况进行查看、记录，并与资产管理和使用人员进行交谈，了解资产使用、维护、管理状况，查阅审核委估资产的设备、装潢装饰购置发票合同等资料，根据委估资产的实际状况和特点，结合评估目的，确定各类资产的评估方法，并开展市场调研、价格咨询收集工作，对资产和负债进行评估测算。
⒋评估汇总：对各类资产和负债的初步评估结果进行汇总，对评估结论进行分析、调整，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，按评估机构内部质量控制制度进行内部复核、修改和完善。
⒌编制和提交评估报告：在制作、校对和完善评估报告后，与委托方及委托方许可的相关当事方取得一致意见后，向委托方签发提交评估报告。
⒍工作底稿归档：向委托方提交评估报告后，按法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理，与评估报告一起形成评估档案。
十、评估假设
㈠前提
⒈假设沈阳精力机械有限公司在未来年度内持续经营。
⒉本次评估设定纳入评估范围的各项资产在原地按现有用途、使用强度、使用方式持续使用。
㈡基本假设
⒈国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
⒉国家和地方政府与公司相关的产业政策不会发生重大不可预期的变化，未考虑不可抗力和国家尚未出台的相关政策对企业经营管理的影响。
⒊有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性费用等不发生重大变化，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估企业造成重大不利影响。
㈢具体假设
委托方和被评估企业提供的相关资料是真实、合法、完整的。
根据资产评估的相关要求，以上假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境
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发生较大变化时，评估人员及机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十一、评估结论
在评估基准日2015年12月31日，沈阳精力机械有限公司申报评估的部分资产账面值为5,599.55万元。
采用成本法评估后的评估值为6,916.09万元，评估增值1,316.54万元，增值率23.51。评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
产权持有单位：沈阳精力机械有限公司金额单位：人民币万元
项目账面净值评估价值增值额增值率
非流动资产5,599.556,916.091,316.5423.51
其中：在建工程3,519.444,958.941,439.5140.90
土地使用权2,080.121,958.00-122.12-5.87
部分资产合计5,599.556,916.091,316.5423.51
小数点后保留两位小数。
十二、特别事项说明
⒈江阴精力机械有限公司申报评估的在建工程-土建工程已取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。根据《建设工程规划许可证》，拟建房屋（含配套设施）共计4幢，规划总建筑面积为29,854.53㎡；至评估基准日已建房屋2幢（含配套设施），《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》相应的证载建筑面积为18,804.49㎡，实际建筑面积约20,296.06㎡，至评估基准日已基本完工，但尚未进行工程的竣工结算也未办理房屋所有权证，已建房屋的实际建筑面积根据企业申报评估人员进行了现场核实。
上述建筑面积如与日后取得的按评估基准日现状房屋办理的所有权证所载建筑面积有差异，则应以房屋管理部门最终颁发的房屋所有权证所载的建筑面积为准，并做相应调整。
⒉委评资产账面值是以评估基准日时合同价为基础的预估金额；土建工程评估时，评估人员参考企业提供的建筑工程资料及房屋建筑物实际建造情况，按委评工程全部完工状态确定评估值。经济行为实现后与本次委评资产相关的未付款项由江阴精力机械有限公司支付。
⒊本次评估的设备安装工程中设备至评估基准日尚未取得增值税专用发票，评估值中未扣除增值税进项税额。
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十三、评估报告使用限制说明
⒈本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
⒉本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
⒊评估报告的全部或者部分内容内被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
⒋本评估结论自评估基准日起壹年内有效，本评估报告的报告使用有效期自2015年12月31日至2016年12月30日止。
十四、评估报告日
评估报告日为：2016年2月28日。
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（此页无）
评估机构法定代表人：中国注册资产评估师：中国注册资产评估师：
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二○一六年二月二十八日
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附件：
一、委托方、产权持有单位法人营业执照复印件；
二、产权持有单位评估基准日会计报表；
四、委托方和相关当事方承诺函、重大事项声明书；
五、评估机构资格证书；
六、评估机构法人营业执照副本；
七、签字注册资产评估师资格证书；
八、评估业务约定书。
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