无锡万达公寓，10年没咋涨，能不能买？
老破小都60多万了，首付只要30多万的河埒口万达公寓再一次回到了买房人的视线里。
近日，接连有读者问我：
“万达公寓，育红学区，可以公积金贷款，地铁2号线出口就在楼下，房龄也不算太老，比附近的老破小还便宜两三千一平，能不能买？”
没有绝对的结论给到你。因为，房子的价值会因市而变。
眼下的市场，地价涨多少，房价也跟着涨多少，而万达公寓这种10年都没涨满1000元/平的房子自然得不到什么好评。
贝壳APP的最新成交数据显示，万达公寓附近，万达广场的小户型在2.45万/平左右，安置房大丁佳苑的小户型接近1.8万/平，老破小溪北新村1.25万/平，和前两年比，涨得不多但也不少。
而万达公寓呢，当年新房的时候就接近1万/平，这么多年过去了，还是稳定在1-1.1万/平。
即便是在房价大跃进的这两年，也没有一丝丝的改变。
按照常规的投资判断标准，这类房子绝对算得上是一个失败的投资产品。
即便它目前与周边老破小存在两三千一平的价差，也仅仅是人家在涨它滞涨导致的自然差价，谈不上投资意义上的“倒挂笋盘”。所以，想要借此“价差”在未来二手房市场赚一笔“利差”暴富的，大可不必买万达公寓。
但如果，你想要的，是买房保值，可以继续往下看
我们说十年河东十年河西。房地产市场，既然有卖得好的时候，就会有卖的差的时候；有个别盘滞涨的时候，也会有全盘滞涨的时期。
典型如横盘期。新房、二手房房源都很多的情况下，会导致竞争比加大，房子的流动性变差，价格卖不高，大家都滞涨的情况下，又如何去判断一套或者一类房子价值几何？
你可能会说，我不急着用钱，可以拿着房子等下一个风口高价卖出去。
可是你能揣着房子等多久？根据以往经验，政策、土地、人口，三大法宝齐齐上阵，才可能带来猪也能飞的大机遇。房子拿在手里是有成本的。持有期越长，持有成本就会越高。成本一高，风险就会变大。这种市场环境下，买房不再是单看谁空间大，还要看谁风险小。
如果入手的房子本来就价格很高，就更应该优先考虑风险值。
此种情况下，我们再看万达公寓这笔买卖，或许会有不一样的见解：
基础条件不差：老牌名校育红小学 这两年的“黑马”河埒中学，地铁2号线出口就在楼下，房龄也不算太老，有配套装修。
对应投入不高：50多平的总价在50多万，首付不到30万，再大一点的70多平，首付30万出点头，基本上可以贷足公积金。
相似的条件，万达广场的小户型在2.45万/平左右，首付超100万了；
安置房大丁佳苑的70多平的小户型接近1.8万/平，算上土出，首付也要超80万了；
溪北新村报价高的已经超1.4万/平，虽然单间的总价不高，但房龄受限，大概率只能全款付，也超50万了……
和这些比，万达公寓的投入成本不算高。如果是用公积金贷款，成本会更低。
持有成本很低：
据附近中介透露，万达公寓的租赁市场一直很不错，出租率高，租金也很稳定，即使是北向的公寓，也能租到2000元/月，基本上可以和房贷相抵，所以也谈不上什么持有成本。
相比，那些花几万块装修后也只能租到1000多一个月的单间老破小，在回报率上就有些逊色了。
流动性不差：
附近的中介告诉我，在房价普遍不高的市场环境下，二手的万达公寓没啥优势，但房价、尤其是首付普遍涨到大几十万甚至100万以上的时候，万达公寓不论是作为学区房、还是一个投资的入门级产品，门槛都是比较低的，“只要价格不乱喊，成交速度还是挺快的。”
换言之，横盘期变现，类似万达公寓这种投入成本不高、持有成本也不高的房子反而有一定的“优势”，可以把风险降到最低。
你或许要问，现在的市场属于什么时期？该买哪种？
套用业内人士的一句话：眼下买房，别太考虑能赚多少钱，未来有没有人接盘、能不能卖出去才是第一要考虑的，“房源量大、流动性低的情况下，优先考虑买持有成本低、出租回报高的房子，更保值”。
无锡现有二手房库存7万多套，类似万达公寓这样买入成本低，持有出租也不吃亏的小区不少，你还知道哪些小区？你怎么看这样的小区？欢迎留言告诉我呀~
