【房地产行业周报】恒大超千亿境外债重组方案终出炉；成都新房、二手房房价涨幅全国第一；证监会向万达商管出具问询函

来源时间为：2023-3-24

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恒大境外债务重组迎来重要进展。3月22日晚间，恒大发布公告称，恒大与境外债权人小组已签署重组方案的主要条款：恒大将发行新的债券对原债券进行置换，新债券年限4至12年、年息2至7.5，前三年不付息，第四年初开始付息、付本金的0.5。据悉，恒大境外债重组主要条款的签约，意味着境外债务重组可能成功。如果恒大境外债成功重组，也就解除了香港法院判令清盘的风险。此外，近日，近日，恒大地产集团有限公司及其旗下重庆有限公司、重庆顶添置业有限公司等新增一则被执行人信息，执行标的3.5亿余元，涉及案件为万向信托股份公司与上述公司金融借款合同纠纷，执行法院为浙江省杭州市中级人民法院。

3月21日，证监会发布关于大连万达商业管理集团股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函。问询函显示，证监会依法对上海证券交易所报送的关于万达商管集团面向专业投资者公开发行公司债券的审核意见、注册申请文件及相关审核资料进行了审阅，形成了意见。证监会表示，根据申报材料披露，万达商管集团子公司珠海万达目前正申请在港交所上市，若不能于2023年底成功上市，万达商管集团需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。证监会要求万达商管集团进一步补充说明子公司珠海万达上市进展情况，并评估上述事项对发行人短期偿债能力的影响。请主承销商对上述事项进行核查，并发表明确意见。

近日，国家统计局公布70个大中城市房价表现。其中，成都2月份新房价格同比上涨8.6，高居全国第一；二手房价格同比上涨9.2，同样高居第一。另外，据成都市住房和城乡建设局的数据显示，在刚刚过去的2月，成都二手房成交了将近1.91万套，同比大增160.43，甚至创下了历史最高。从全国来看，成都一个月的二手房成交量进一步逼近上海，远超购房需求较强的北京、广州和深圳。另外在人口方面，在过去的十年时间里，成都人口增长惊人。经四川省统计局审定，2021年末成都市常住人口为2119.2万人，成为全国第四个常住人口超过2000万的超大城市。与2011年相比，成都常住人口暴增712万，超过了深圳和广州，增量位居全国第一。

3月16日晚，贝壳发布的财报显示，2022年营业收入为607亿元，同比下降24.9。营收下滑主要由于全年成交额（GTV）同比下降32.3至约2.61万亿元。以致全年出现净亏损13.97亿元，而2021年净亏损为5.25亿元。此外，贝壳董事长兼首席执行官彭永东在业绩会上表示，截至2月底，贝壳平台存量房交易同比大幅回升，交易量接近21年同期水平，即存量房交易最活跃的年度交易水平。新房承销数据也出现明显的同比回升，恢复至接近2020年疫情后的交易水平。

3月20日，中原建业发布2022年年报。数据显示，2022年，中原建业收入6.057亿元，较2021年减少53.5；净利润3.035亿元，较2021年减少60.6；年度净利润率50.1。对于营收和利润下滑原因，中原建业首席执行官王军称：一个是行业因素，受到了地产下行因素的影响；另一个是受疫情影响，河南属于受疫情影响较为严重的地区，也给中原建业业绩下滑带来了直接冲击。”中原建业董事会主席兼非执行董事胡葆森还对行业发展做出了预判，他认为，从2023年开始，政府代建业务将进入快速拓展期。并称“过去两年，政府平台是各地拿地的主力，中原建业也从去年开始加强与政府平台公司的对接和合作。

日前，有投资者在互动平台向万科提问：“2020年7月公司签署了关于受让泰禾集团19.9股权的框架协议，至今已两年半有余。请问，1.随着时间推移和市场情况发生变化，万科对泰禾基本面的判断与20年相比有无明显变化？对此，万科A在互动平台回应表示，相关交易的先决条件尚未达成。

3月23日，嘉创地产在港交所正式挂牌，成为2023年首家赴港上市的房企，也是继2021年7月三巽集团登陆港交所后，房企赴港上市的最新案例。据悉，开盘当日，嘉创地产股价表现并不理想，开盘平开，截至当日收盘，嘉创地产股价报1.6港元/股，跌幅达11.11，总市值约8亿港元。不过，不同于大多数房企选择IPO（首次公开募股）的方式来上市，嘉创地产通过介绍方式在港交所主板上市。对此，中指研究院企业研究总监刘水指出，以介绍方式上市，不发行新股，没有新募集资金，只是将公司股东本身的旧股申请挂牌买卖，监管审批较为宽松。介绍上市可以大幅缩短上市流程，提升上市速度，上市之初会影响融资功能，但后期可以通过再融资提升融资能力。

五次冲击IPO后，中天建设（湖南）集团有限公司终圆上市梦。3月20日，中天湖南集团发布全球发售公告，拟全球发售1.2亿股股份，其中香港公开发售1200万股股份，国际配售1.08亿股股份。每股发行价格不高于1.28港元，且预期不低于1.08港元。以最高发行价格计算，中天湖南集团最高募资规模约为1.53亿港元。资料显示，中天湖南集团是一家有着40年经营历史的总承包建筑集团，主要业务为民用建筑工程、市政工程、地基基础工程、装配式钢结构工程。该公司曾于2019年1月份从新三板摘牌退市，此后五次向港交所递表。

3月23日，北京迎来今年首场宅地土拍，此次共出让两宗涉宅用地，均位于昌平区，土地总面积约6.4公顷，建筑规模约14.5万平方米，最终1宗触顶成交、1宗底价成交，合计成交金额39.995亿元。据悉，北京市昌平区朱辛庄一地块竞争尤为激烈。该地块为北京市昌平区朱辛庄新区二期土地一级开发项目CP01-0801-0028地块的土地面积14652.769平方米，起始价格为11.3亿元，按照中指研究院监测数据，该地块共收获42家房企参与争抢，是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块，不过最终该地块由大华集团大连华旅置业有限公司摇号竞得，成交价129950万元，成交楼面价35475元/平方米，溢价率15，住宅销售指导价62000元/平方米。

3月22日晚间，据北京市住建委官网显示，都阙苑（中信城四期）出现在预售许可公告中。公开资料显示，中信城四期位于西城区菜市口东南角，585套房源即将入市，面积涵盖50平米的一居室到130多平米的三居室，整体预售均价在16.5万元/平米。值得一提的是，最近几年，北京一直执行着较为严格的新房指导价政策，自2017年以来，新房预售均价基本都保持在13.5万元/平方米以内。比如去年已入市的同为二环豪宅项目端礼著、天坛府以及东外39号楼盘，均价分别为每平方米11.2万、12.6万以及12.3万。去年中建二局在朝阳区太阳宫打造的“中建玖合府”，销售指导价不高于13/平方米。（界面新闻）

3月17日上午，南京首批地块出让在线上举行。此次出让地块共计13宗，其中有11宗涉及宅地，分别位于河西、江宁、雨花台区、江北、溧水等区域，用地面积约41.06万平方米，起拍总价163.628亿元。最终，11宗宅地全部成交，其中包括4宗触顶地块和3宗溢价地块，另有4宗宅地为底价成交，土拍金额共计179.52亿元。值得一提的是，河西南G03地块成交楼面地价达到43173元/平方米，是南京土拍历史上地价第二高的地块，河西的南京房地产市场“顶流”地位再度加持。最终该地块由浙系民企伟星房产拿下。去年7月，伟星房产曾以21.2亿元竞得雨花台区一宗地块。

3月21日，市场消息称，远洋集团已告知部分债券持有人，将延期兑付原定于本周二（3月21日）到期的美元永续次级债利息，涉及债券本金为6亿美元，到期日所需支付的利息为2060万美元。对于是否构成违约，3月21日，接近远洋集团人士对界面新闻表示，“是按条款规定延期的。”这笔永续债是次级永续结构，根据发行条款，票息是可以递延支付，进行累计的。已根据相关条款规定，选择对其次级永续美元债本期票息进行递延支付。据了解，该笔债券是远洋集团于2017年发行的6亿美元次级永续债，此笔债券在会计上认定为100权益，自发行之日起仅需第十年一次性跳息100bp，之后永不跳息，该债券不设投资人回售权，无实际到期日，每半年付息一次。

3月21日，据上交所披露，厦门建发股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已提交注册。债券类别为小公募，拟发行金额为50亿元，本次债券募集资金在扣除发行费用后，拟将10.00亿元用于偿还有息负债，将40.00亿元用于补充流动资金。

3月21日，据上交所披露，绿城房地产拟发行10亿元公司债券。债券期限为2年，设置投资者回售选择权，债券持有人有权在本期债券存续期的第1年末将其持有的全部或部分本期债券回售给发行人，起息日为2023年3月24日。发行人拟使用本期债券募集资金全部用于置换发行人已使用自有资金兑付的公司债券的本金部分。

3月22日，据上清所披露，珠海华发集团有限公司于2023年03月16日发行了23华发集团SCP006，发行金额为10亿元，票面利率为3.04。

3月17日晚，龙湖集团公布了2022年度业绩。2022年，龙湖集团收入2505.7亿元，较2021年的2234亿元增长12.2。其中，开发业务营业额为2270.2亿元，较上年增长11。交付的物业总建筑面积为1551.5万平方米，交付物业单价为14632元/平方米。除开发业务外，龙湖集团运营业务租金收入为118.8亿元，同比增长14.1。截至2022年年底，龙湖已开业商场建筑面积772万平方米，整体出租率93.9。此外，龙湖集团来自服务业务及其他、科技的收入分别为116.7亿元、24亿元。在土地储备方面，截至2022年年底，龙湖集团的土地储备规模合计5795万平方米，土地储备的平均成本为5221元/平方米。2022年，龙湖集团新增土地储备总建筑面积448万平方米，平均收购成本10461元/平方米。

3月20日，招商蛇口发布2022年年度报告。报告显示，2022年，招商蛇口实现营收1830.03亿元，同比增长13.91；净利润90.98亿元，同比下降40.14；实现归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比下降58.88；基本每股收益为0.41元；平均净资产收益率ROE为3.24。截止报告期末公司净资产为2844.40亿元，与去年同期相比增长2.77，资产负债率为67.91。具体到2022年，公司持有现金货币862.43亿元，净负债率为41.76，剔除预收款后的资产负债率为61.63，融资缺口为1929.69亿元。