房地产门户房天下-话题跟踪2010/06/0916:37
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的
编者按：楼市新政一月半，有房的依然微笑着，没房的依旧焦虑不已，众多刚性需求者向编者探寻“无锡到底什么时候探底？”，房天下组织的调查显示，多数购房者表示：房价根本不见各位专家预计的下调20-50，就连基本的折扣也是差强人意的，根本打动不了购买者。
新政严打下，无锡楼盘当前优惠情况盘点
无锡楼市究竟怎么了，新政严打下，他们究竟凭什么如此坚挺？咱先来看看市场优惠情况。
绿地：无锡绿地波士顿公馆推出“万元”大礼赠送。在当前一次性付款享受9.7折优惠，按揭享受9.8折优惠的基础上，当天下订客户即可享受5000元的优惠置业金，当天签约客户还可享受3000元优惠。每天前十位客户可参与抽奖，一等奖10000万三名，二等奖5000元七名。此外，2组以上的团购客户在现有基础上可以享受总价优惠1，“老带新”老客户可以享受最高6000元的物业费优惠。
天鹅湖熙园：一次性付款9.8折优惠，按揭9.9折优惠。即日起，参加“2万元抵6万元”计划，5月28日开盘日额外优惠。
魅力万科城：即日起至6月30日，凡到访魅力万科城售楼处的客户，皆可获得“世博首日封”一枚，就有机会刮中世博会门票。在此期间，成功认购魅力万科城任意一套房源即可参加万科“上海世博游”活动。自5月29日至6月12日，魅力万科城案场还有“一生喜乐幸福六一”的活动。
银仁御墅花园：1、一次性付款可享9.7折优惠；2、购一、二期多层房源，赠送地下储藏室和户室中央空调外主机；3、购二期多层促销房源，可分获价值10万元或20万元的银仁御墅花园VIP置业卡一张，可抵扣房价款或同期所属地下车位价款；4、老客户带新客户签约，可获赠本人单套房屋2年物业费。
无锡奥林匹克花园：一次性付款9.8折优惠，按揭9.9折优惠。
……
纵观无锡楼市优惠详情，很显然，即便是最新爆出大幅优惠的绿地，其优惠幅度仍然离观望着期待的“降价百分之二十到百分之三十”有得很大的距离。
五月成交均价继续上扬，商铺异军突起
价格依旧那么高，没人买也就算了，偏偏成交均价居然还在上升中。
统计数据显示，4月无锡商品房均价为7650元/平米，成交面积94.34万平方米，同比增长47.54％；而5月份锡城商品房均价达7980元/平米。这个减法很好算，也就是说，无锡5月的商品房均价较之4月，环比上涨了330元/平米。
新政严打下，均价居然在上涨？
当然，5月商品房成交面积大幅下挫，仅为25.7万平方米，环比下降72.76。其中商品住宅成交面积20.45万平方米，环比下降75.58。
这边厢，商品住宅成交量降至低点，那边厢，商业地产顺势上位。
“在我们这买房，不论买多少套，也不管手上有无贷款，首付一律50。”昨天，多家商业项目的销售人员表示，由于楼市调控政策主要针对住宅市场，购买土地性质为商业地产的房屋，其房贷次数、购房套数均不受新政影响。进入5月份以来，在住宅遇冷之际，不少投资客转战商业地产。记者从市住保房管局产权监理处主办的官方网站上了解到，包括名品城二期、宝龙城市广场、明发商业广场在内的商业项目，其5月份的备案成交情况明显好过同地段、同区域的一些住宅项目。
可见，是大量商铺投入市场，拉升了5月的成交均价。
锡城房价缘何如此难降？
锡城房价坚挺原因探寻
1、房产商钵满盆满
对比阅读：
魅力万科城：2009年6月均价7000元/平方米，2010年6月均价11500元/平方米，上涨4500元/平方米。
新加坡尚锦城：2009年6月均价5700元/平方米，2010年6月均价8000元/平方米，上涨2300元/平方米。
无锡万达广场：2009年6月均价7500元/平方米，2010年6月均价11000元/平方米，上涨3500元/平方米。
窥一斑而现全豹，2009年初至2010年新政前，开发商赚得钵满盆满，资金量非常充足。
无怪乎，任志强放话称，扣除投资量后开发商手里还应该有18000多亿元。“可以说，大型开发商的现金流在目前阶段还没有受到任何影响。”且分析说，此轮新政是否有效就看开发商开不开工。“如果开发商继续缩减投资量的话，我想坚持一年都没有问题。”
2、购房需求仍然旺盛
成交量虽然在下滑，但在接受调查的居民中19.8有购房需求，与2009年4月份零点研究咨询集团居民购房需求调查19.5的数据基本持平，说明与去年同期相比，人们的购房需求并没有显著的减少，购房需求依然存在，而且相当旺盛。投资客和开发商赌的就是中国当前强大的刚性需求。
3、供应量减少
进入5月份以后，新盘的供应量与购房者预期的并不同。新政前期地王频出，虽然地王一度推高房价，但是，和很多人想象的不同，事实上很多开发商是没有多少房卖。去年以及今年初购买的土地，要经过一年的开发，到明年才会上市。再者，成交量下挫，开发商拿地的热情明显降低。
4、开发商继续观望政策
此外，市场正处于不确定阶段、房地产政策的具体执行情况尚待观察，因此，是降还是捂，究竟降多少，开发商也在观望。
由于政策尚未明确，各地实施细则也没有确定，开发商目前尚不宜做出太大的降价动作。回顾2008年，政策出台后，开发商消化了2~3个月以后，才选择了一降到底的降价方式。
此外，通胀预期加强、实体经济投资环境未见好转等均为房价坚挺的原因。
房地产市场究竟何时走向理性？
老百姓的理性消费和整个房地产市场的理性发展，是相互作用的关系，非理性消费会助推房价上涨；而理性的消费则来自对市场稳定的预期。无房者何时买得起房子，不仅要看政策，也要看老百姓的消费观念。
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