租赁有限公司及陶炜，
无锡太湖会计师事务所有限公司出具了锡太会验【2004】第423号验资报告。2007年，无锡鸿意地产发展有限公司股权发生变更，变更后公司注册资本不变，其中股东江阴模塑集团有限公司将持有无锡鸿意地产发展有限公司930万元（3.00）的股权，江苏汉邦投资管理有限公司（江苏澄信方鼎投资管理有限公司）将持有无锡鸿意地产发展有限公司2500万元（8.06）的股权，南京民丰投资有限公司将持有无锡鸿意地产发展有限公司650万元（2.10）的股权，南京民生租赁有限公司将持有无锡鸿意地产发展有限公司900万元（2.90）的股权，陶炜将持有无锡鸿意地产发展有限公司1850万元（5.97）的股权，合计6830万元（22.03）的股权转让给鸿意地产发展有限公司；股东江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司5580万元（18.00）的股权转让给江南股份有限公司。股权变更后公司股东为鸿意地产发展有限公司（股权比例为51.06）、江阴模塑集团有限公司（股权比例为30.94）、江南股份有限公司（股权比例为18.00）。2008年，无锡鸿意地产发展有限公司股东鸿意地产发展有限公司将持有无锡鸿意地产发展有限公司2.06股权转让给江阴模塑集团有限公司。2009年2月，无锡鸿意地产发展有限公司股东江阴模塑集团有限公司将持有无锡鸿意地产发展有限公司33股权转让给江南股份有限公司。2010年6月，股东鸿意地产发展有限公司将持有无锡鸿意地产发展有限公司29％的股权转让给江阴模塑集团有限公司。股权转让后公司股东为江南股份有限公司（股权比例为51）、江阴模塑集团有限公司（股权比例为29）、鸿意地产发展有限公司（股权比例为20）。2011年7月，股东鸿意地产发展有限公司将持有无锡鸿意地产发展有限公司20％的股权转让给江阴模塑集团有限公司，股权转让后公司股东为江南股份有限公司（股权比例为51）、江阴模塑集团有限公司（股权比例为49）。以上股权变更事项均已办妥工商变更登记手续。在2013年12月31日，无锡鸿意地产发展有限公司股东及股权结构为：序号股东名称出资金额（万元）占注册资本比例1江阴模塑集团有限公司15,190.0049.002江南股份有限公司15,810.0051.00合计31,000.00100.00无锡鸿意地产发展有限公司按照现代企业制度建立并规范运行，实行董事会领导下的总经理负责制，建有完善的公司管理制度和运营体系。无锡鸿意地产发展有限公司自成立起，就以全新的开发理念投身房地产市场，2000年以来投资开发的主要项目有：无锡清扬路商业地块、商品住宅“金色江南”、商品住宅“金领嘉园”、“太湖半岛国际广场”商业项目，获取开发的建筑项目总面积近100万m2。“金色江南”水岸城市花园凭借高品质的项目规划和产品设计，曾被评为2003年度“江苏名盘”，这是该年度无锡市唯一获此殊荣的楼盘项目。无锡鸿意地产发展有限公司也连年荣获“江苏省房地产企业五十强”、“无锡市房地产企业十强”。无锡鸿意地产发展有限公司执行财政部2006年颁布的《企业会计准则》，在2010、2011、2012年度以及2013年12月31日经审计后的资产、负债、损益情况如下表：金额单位:人民币万元名称2010年2011年2012年2003.12.31流动资产33,112.8627,666.6829,253.2133,236.15长期股权投资1,919.65投资性房地产55,006.8653,428.2751,522.7849,956.49固定资产81.26308.82293.99299.23无形资产其他资产57.39105.72100.2199.51资产总额88,258.3781,509.4981,170.2085,511.03负债总额53,907.9546,663.8746,150.5250,005.91净资产34,350.4134,845.6235,019.6735,505.12营业收入34,224.0910,195.114,085.183,910.76营业利润8,353.124,494.08209.38651.33利润总额8,303.634,731.58218.19642.70净利润5,692.314,995.20174.06565.79(四)、委托方以外的其他评估报告使用者委托方以外的其他评估报告使用者包括经济行为相关当事方、国家法律、法规明确规定的其他评估报告使用者。三、评估目的根据业务约定书，江南股份有限公司拟收购江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司49股权。本次评估目的是评估无锡鸿意地产发展有限公司股东部分权益在评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考意见。四、评估对象和范围（一）本次评估对象为：无锡鸿意地产发展有限公司股东部分权益，具体为江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司49股权，该股权为非流通股权。（二）本次评估范围为：评估对象涉及无锡鸿意地产发展有限公司的全部资产与负债，具体内容如下：⒈流动资产33,236.16万元⒉长期股权投资1,919.65万元⒊投资性房地产49,956.49万元⒋固定资产净值299.23万元⒌递延所得税资产99.51万元资产合计85,511.04万元⒈流动负债34,005.92万元⒉非流动负债16,000.00万元负债合计50,005.92万元净资产35,505.12万元上述数据已经江苏公证天业会计师事务所有限公司审计并出具审计报告。以上评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致并由无锡鸿意地产发展有限公司进行明细申报。五、价值类型及其定义本评估结论的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。六、评估基准日评估基准日为二○一三年十二月三十一日，选取上述日期为评估基准日的理由是：⒈根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。⒉选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。七、评估依据㈠经济行为依据业务约定书㈡法律法规依据⒈中华人民共和国国务院令1991年（第91号）《国有资产评估管理办法》；⒉原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号关于印发《国有资产评估管理办法施行细则》的通知；⒊《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》；⒋《中华人民共和国公司法》及相关法律、法规。㈢评估准则依据⒈财政部财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》；《资产评估职业道德准则—基本准则》；⒉中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则—评估报告》；《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—不动产》等；⒊中国资产评估协会中评协〔2012〕248号《资产评估职业道德准则—独立性》；⒋中国资产评估协会中评协[2011]227号《资产评估准则--企业价值》；⒌中国注册会计师协会《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)；㈣权属依据房屋所有权证国有土地使用权证车辆行驶证建设工程规划许可证㈤取价依据房地产租赁合同、销控表、被评估企业提供的开发产品销售价格表评估机构掌握的无锡地区房地产市场信息资料和经验数据无锡市房地产市场信息资料《2013全国国产及进口汽车报价》《2013全国办公设备及家用电器报价》网络报价资料国家及省市政府机关对运输车辆收取各项规费的规定设备购置发票或合同、网络报价资料资产评估常用数据与参数手册八、评估方法企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和资产基础法。按照《资产评估准则--企业价值》的要求，评估时需根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析各基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。考虑到目前国内资本市场尚在完善中，采用上市公司比较法的修正情况较难以把握，因此上市公司比较法并不适宜于本次评估；而交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。由于在目前国内产（股）权交易市场中相类似企业的产权交易案例很难寻找，难以取得足够的与无锡鸿意地产发展有限公司整体资产可比参照类似公司的公开交易信息资料，因此交易案例比较法对本次评估也不适宜。考虑到由于无锡鸿意地产发展有限公司未来年度中土地储备、房地产开发战略等各项不可预测因素较多，对无锡鸿意地产发展有限公司未来年度的经营业绩及经营风险难以进行合理预测，因此本次评估中不适宜采用收益法对无锡鸿意地产发展有限公司进行整体评估。资产基础法是指在合理评估企业各项资产和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，即对企业的各项资产和负债采用适宜的方法逐项进行评估，用全部资产与负债的评估值差额反映评估对象的评估值。本评估项目能满足资产基础法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，且具备可利用的历史资料。针对本次评估的评估目的和资产类型，考虑各种评估方法的作用、特点和所要求具备的条件后，我们采用资产基础法进行评估，具体如下：⒈货币资金的评估⑴现金：现金存放在无锡鸿意地产发展有限公司财务部。在资产清查期间，评估人员于对现金进行了盘点核实，评估时对人民币现金以清查后账面值作为评估值。⑵银行存款：无锡鸿意地产发展有限公司银行存款为企业存放在各银行的活期存款，评估人员对上述银行存款账户获取了银行询证函、银行对账单，余额调节表，评估时对银行存款以清查后账面值作为评估值。⒉应收账款的评估应收账款主要内容为应收出租房地产的租金和水电费，评估人员检查核实相关明细账、凭证等资料，评估时按清查后账面值作为评估值。坏账准备评估为零。⒊预付账款的评估预付账款主要内容为预付给有关单位的明鸿苑项目的工程、材料款，评估人员检查了有关的明细账、凭证资料，评估时按将其并入开发成本中进行评估。⒋其他应收款的评估其他应收款主要内容为往来款、押金、保证金等，评估人员检查了有关的明细账、凭证资料，评估时按清查后账面值作为评估值。坏账准备评估为零。⒌存货的评估存货为无锡鸿意地产发展有限公司的开发产品、开发成本。①开发产品的评估：开发产品为无锡鸿意地产发展有限公司已完工但尚未销售完毕的尾房，包括金色江南一期10套商业用房、三期1套别墅、四期二组团1套别墅、金领嘉园的13套住宅及26个地下车位，具体情况见下表：名称住宅（m2）商业用房（m2）别墅（m2）地下车位（个）金色江南一期656.37金色江南三期193.78金色江南四期二组团257.54金领嘉园1796.3726合计1796.37656.37451.3226金色江南项目采取一次规划、分期实施，共分四期开发建设，截至2013年12月31日，已开发完成的金色江南一期、二期、三期、四期一组团、四期二组团中除少量别墅、商业用房未实现销售外，其余均已实现销售。本次评估对开发产品按可实现的销售价格减销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值，基本公式为：评估值＝可实现的市场价－销售税金－合理利润－土地增值税－所得税其中：销售税金主要包括营业税、城建税、教育费附加（共计5.60％）、土地增值税根据
无锡地税局《关于转发《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》的通知（锡地税函【2009】46号）、无锡地税局《无锡市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的
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