规定》（锡地税规【2010】1号）相关规定计算、防洪基金0.1，所得税率25％。作为正常销售的开发产品，合理利润是按照可实现的市场价扣除销售税金及账面成本后的税后利润（按25％所得税率）的50％计算。②开发成本的评估：开发成本共计两项，分别为位于无锡石门路的明鸿苑项目和太湖半岛国际广场宾馆项目。⑴明鸿苑项目的主要概况为：该项目占地面积6,853.9平方米，至评估基准日该项目已开发建设2幢商业用房、2幢住宅用房，已取得商品房预售许可证【2012】预销准字第096号，于评估基准日2013年12月31日已实现预售住宅51套，预售面积4,773.49m2，预售商业用房15套，预售面积839.06m。整个楼盘已于2013年11月18日竣工交房。针对明鸿苑项目的特点，可以采用假设开发法中现金流法进行评估计算，具体运用的基本公式为：评估对象价值＝开发完成后的房地产价值－销售费用－销售税费－管理费用注：开发完成后的房地产价值等于评估基准日已实现的预售收入加未来预计实现销售收入折现值，各项费用也为折现后数值。对明鸿苑项目评估时假设自评估基准日起尚未销售的住宅、商业用房、地下车位至2014年12月31日一次性实现销售，不考虑延迟销售。同时假设相关费用均匀投入。折现率采用无风险报酬率加计风险报酬率后确定。⑵太湖半岛国际广场宾馆是根据无锡市发展计划委员会锡计资（2003）第42号《关于在锡地2003-1号（四药厂）地块开发公建及住宅用房项目立项的批复》建设的，该项目占地面积为14,966.00㎡，房屋、土地权证情况见下表：区域土地使用权证号土地使用权面积（m2）房屋所有权证号房屋建筑面积（m2）太湖半岛国际广场A区锡南国用（2005）第70号14,966.00锡房权证南长字第WX1000270128号60,018.54至评估基准日，太湖半岛国际广场宾馆主体建设已完工，内部尚开始装潢，根据无锡鸿意地产发展有限公司对太湖半岛国际广场宾馆开发建设完毕后的定位规划，该幢楼预计装潢完毕后出租给无锡明慈医院管理有限公司。针对太湖半岛国际广场宾馆项目的特点，可以采用假设开发法中现金流法进行评估计算，具体运用的基本公式为：评估对象价值＝开发完成后的房地产价值－销售费用－续建成本-租赁税费－管理费用注：开发完成后的房地产价值等于该房地产未来预计可实现的租赁收入折现值，续建成本和各项费用为折现后数值。折现率采用无风险报酬率加计风险报酬率后确定。⒍长期投资的评估：列入本次评估范围的长期投资为无锡鸿意地产发展有限公司持有的一项长期股权投资，具体明细情况见下表：序号被投资单位名称投资日期投资比例账面价值(万元)1无锡明慈医院管理有限公司20131001,919.65合计1,919.65本次长期股权投资的评估方法按如下方式确定：评估人员首先收集被投资企业的营业执照、章程、验资报告等资料，了解各投资项目的原始金额，占被投资企业注册资本比例，另外收集被投资企业的评估基准日经审计后的会计报表，了解评估基准日被投资企业的净资产余额及历史收益情况。无锡明慈医院管理有限公司目前尚处于筹建期，评估基准日经审计后的主要资产为流动资产，评估人员在上述清查核实的基础上，评估时按无锡明慈医院管理有限公司2013年12月31日审计后会计报表净资产结合无锡鸿意地产发展有限公司持股比例进行计算评估值。⒎投资性房地产的评估投资性房地产为无锡鸿意地产发展有限公司拥有的位于无锡市城南中桥地区中南路与苏锡路交叉口的太湖半岛国际广场，太湖半岛国际广场由B、C、D区组成，下沉式广场将B、C、D区连成一体，具有长廊、广场、庭院的特点，太湖半岛国际广场B、C、D区的房屋及土地使用权主要情况为：区域土地使用权证号土地使用权面积（m2）房屋所有权证号房屋建筑面积（m2）太湖半岛国际广场B区锡南国用（2005）第111号12000.00锡房权证南长字第WX1000181713号35198.61太湖半岛国际广场B区锡南国用（2006）第92号7389.30太湖半岛国际广场C区锡南国用（2005）第112号9858.90锡房权证南长字第WX1000172941号16627.24太湖半岛国际广场D区锡南国用（2007）第144号19140.90锡房权证南长字第WX1000197121号48036.86在评估基准日，太湖半岛国际广场B、C、D区大部分已对外出租，评估人员取得并核实了房屋租赁合同等资料，本次评估采用收益法进行评估。收益法是指运用适当的折现率，将房地产未来各期的客观纯收益折算到评估基准日的现值，求其之和得出评估对象房地产价格的一种评估方法。采用的基本公式为：iiniraP)1(1....p-------评估价值；ai-------第i年纯收益；r-------折现率；n-------收益年限；折现率采用无风险报酬率加计风险报酬率后确定。⒏固定资产的评估固定资产：为房屋建筑物、车辆、电子设备，采用成本法评估。房屋建筑物的评估：房屋建筑物为无锡鸿意地产发展有限公司拥有的金领嘉园4套住宅。根据本次评估目的以及委估房地产的特点和性质，对上述4套住宅用房采用市场法进行评估。市场法是将待估房地产与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。车辆和电子设备的评估：根据本项目评估目的和设备使用状况，企业进行资产评估后，假设经营管理方式无重大改变，设备仍在原地继续使用，因此采用成本法予以评估。基本公式如下：评估值＝评估原值×成新率式中：电子设备评估原值是指在现时条件下，重新购置、建造与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下设备所需的全部费用。车辆评估原值是以评估基准日前后一定时期较稳定的价格作为所评估车辆的现行购置价，再依照国家规定加计车辆购置附加税、证照费后作为评估原值。成新率采用使用年限法或者其他方法确定。⒐负债的评估负债按被评估企业在评估基准日后实际应承担的债务金额作为评估值进行评定。九、评估程序实施过程和情况自我公司接受本评估项目委托起至提交评估报告止，评估过程主要包括：⒈接受委托：项目洽谈并了解项目基本情况，在对专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后决定接受项目委托，签订业务约定书，确定评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日和评估期限，并根据评估项目实际情况拟定评估计划。⒉现场调查及收集评估资料：对无锡鸿意地产发展有限公司的经营情况进行了解，判断评估方法的适用性，同时了解委估资产的历史及现状，指导被评估企业清查资产，并根据清查结果，辅导企业填报资产评估申报表。同时协助企业收集整理相关资料，将资产评估申报表与企业有关财务报表、总账、明细账进行核对，并对相关资料进行验证。⒊评定估算：采用资产基础法评估时根据评估申报表的内容，进行现场勘察与核实，对资产状况进行查看、记录，了解资产使用、维护、管理状况，查阅审核委估资产的产权证明文件等资料，根据委估资产的实际状况和特点，结合评估目的，确定各类资产的评估方法，并开展市场调研、价格咨询收集工作，对资产和负债进行评估测算。⒋评估汇总：对各类资产的初步评估结果进行汇总，对评估结论进行分析、调整，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，按评估机构内部质量控制制度进行内部复核、修改和完善。⒌编制和提交评估报告：在制作、校对和完善评估报告后，与委托方及委托方许可的相关当事方取得一致意见后，向委托方签发提交评估报告。⒍工作底稿归档：向委托方提交评估报告后，按法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理，与评估报告一起形成评估档案。十、评估假设㈠前提⒈无锡鸿意地产发展有限公司未来年度中持续经营。⒉本次评估设定纳入评估范围的各项资产按现有用途、使用强度、使用方式持续使用。㈡基本假设⒈国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。⒉国家和地方政府与公司相关的产业政策不会发生重大不可预期的变化，未考虑不可抗力和国家尚未出台的相关政策对企业经营管理的影响。⒊有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性费用等不发生重大变化，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估企业造成重大不利影响。㈢具体假设⒈委托方和被评估企业提供的相关资料是真实、合法、完整的。⒉在可预见的期限内国家宏观经济保持平稳运行，房地产产业政策不会出现较大的变化，在一个较长周期内判断无锡市房地产市场健康平稳运行，不考虑短期内房地产价格会出现的剧烈波动。⒊对明鸿苑项目评估时假设自评估基准日起尚未销售的住宅、商业用房、地下车位至2014年12月31日一次性实现销售，不考虑延迟销售。同时假设相关费用均匀投入。⒋对太湖半岛国际广场宾馆项目评估时假设自评估基准日起至2015年4月相关的装潢、设施能全部完成并实现出租。⒌对投资性房地产采用收益法进行评估时，假设在评估基准日时仍处于租约期内的房地产租赁合同能按合同约定的租金、租赁期限等条件履行租赁合同。根据资产评估的相关要求，以上假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员及机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。十一、评估结论在评估基准日2013年12月31日，无锡鸿意地产发展有限公司经审计后的总资产价值85,511.04万元，总负债50,005.92万元，净资产35,505.12万元。采用资产基础法评估后的总资产价值134,339.93万元，总负债49,644.17万元，净资产84,695.76万元，净资产增值49,190.64万元，增值率138.55。评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。被评估单位：无锡鸿意地产发展有限公司金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率％ABC=B-AD=C/A×1001流动资产33,236.1648,086.7814,850.6244.682非流动资产52,274.8886,253.1533,978.2764.993其中：可供出售金融资产4持有至到期投资5长期应收款6长期股权投资1,919.651,718.88-200.77-10.467投资性房地产49,956.4983,932.3633,975.8768.018固定资产299.23511.61212.3870.989在建工程10工程物资11固定资产清理12生产性生物资产13油气资产14无形资产15开发支出16商誉17长期待摊费用18递延所得税资产99.5199.5190.30-9.2119其他非流动资产20资产总计85,511.04134,339.9348,828.8957.1021流动负债34,005.9233,644.17-361.75-1.0622非流动负债16,000.0016,000.00-0.0023负债合计50,005.9249,644.17-361.75-0.7224净资产（所有者权益）35,505.1284,695.7649,190.64138.55小数点后保留两位小数。按照上述评估结论，在不考虑股权流动性及非控制权可能产生折价对评估对象价值影响的情况下，在2013年12月31日，江阴模塑集团有限公司持有无锡鸿意地产发展有限公司49股权评估值为人民币41,500.92万元。十二、特别事项说明⒈无锡鸿意地产发展有限公司已将位于中桥路南侧、苏锡路西侧的太湖半岛国际广场A、B、D区土地使用权、房屋进行抵押，具体情况见下表：区域土地使用权证号土地使用权面积（m2）房屋所有权证号房屋建筑面积（m2）抵押权人抵押期限抵押用途太湖半岛国际广场锡南国用（2005）第7014,966.00锡房权证南长字第WX1000270128号60018.54中国进出口银行南京分行2009.9.16至2015.1.14为江阴模塑集团借款提A区号供抵押太湖半岛国际广场B区锡南国用（2005）第111号12000.00锡房权证南长字第WX1000181713号35198.61浦东发展银行江阴支行2013.1.15至2015.12.26为江阴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