12．江苏省国有土地管理局颁发的《江苏省城镇土地定级估价实施细则》；
13．原国家土地管理局颁发的《关于印发〈土地估价报告规范格式(1996)〉的通知》
[1995]国土[籍]字第180号)；9江苏中天资产评估事务所有限公司
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14．江苏省人民政府和原江苏省国土管理局、江苏省国土资源厅颁发的有关文件。
三)准则依据1．《资产评估准则—基本准则》；
2．《资产评估职业道德准则—基本准则》；
3．《资产评估准则—评估报告》；
4．《资产评估准则—评估程序》；
5．《资产评估准则—机器设备》；
6．《资产评估准则—不动产》；
7．《企业价值评估指导意见（试行）》；
8．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
9．《资产评估价值类型指导意见》。
四)产权依据1．江阴绮星科技有限公司提供的房产证和国有土地使用权证；
2．江阴绮星科技有限公司提供的公司章程。
五)取价依据1．有关设备订货合同，财务原始凭证；
2．被评估企业提供的资产评估申报表、财务资料、预决测资料、有关图件和文字
材料及其他资料；
3．被评估企业提供的有关基建方面的资料；
4．《江苏省建筑工程概算指标》（1988年）；
5．《江苏省建筑工程造价估算指标》（2002年）；
6．《江苏省建筑与装饰工程计价表》（2004年）；
7．《江苏省安装工程计价表》（2004年）；
8．《2001年国家工期定额》；
9．《江阴市工程造价信息》2011年9月份；
10．江阴市评估基准日土地交易成交信息；
11．评估人员经过现场勘察和调查收集的有关待估宗地权属、区域因素、个别因
素等方面的资料；
12．评估人员的实地勘测、核实及调查获取的其他相关资料；
13．《2011年机电产品报价手册》；
14．《资产评估常用数据与参数手册》；
15．《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算结算》；
16．有关生产经营单位询价和网上询价；
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17．WIND资讯提供的统计资料；
18．本公司收集的其他资料。
八、评估方法
对股东全部权益价值进行评估的基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。市
场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估数据
直接取材于市场，评估结果说服力强的特点。收益法虽然没有直接利用市场参照物，
但它强调的是企业整体资产的预期盈利能力，收益法的评估结果是企业整体资产预期
获利能力的量化与现值化。资产基础法是从资产重置的角度间接地评价资产的市场价
值。
本次评估不考虑采用市场法，主要是因为江阴绮星科技有限公司的股权与上市公
司流通股比较起来相对封闭，通过对国内同类类上市公司非流通股交易进行调研分析，
结果均与本次评估目的、交易情况等方面存在较大的差异，无法获得可比且有效的市
场参照对象；同时，在同类非上市公司中，由于其市场公开资料较为缺乏，亦无法获
得可比且有效的市场参照对象，故本次评估无法采用市场法。
江阴绮星科技有限公司成立于2007年，公司是以对外提供机加工和喷涂加工为主
的有限公司。2009、2010年销售规模分别达到1990万元、5785万元，2011年1-9月
销售规模达4483万元，2009、2010年净利润分别为270万元、1182万元，2011年
1-9月净利润为550万元，在同行业中处于领先地位，从上述数据可以看出，被评估业
盈利能力较强，如采用资产基础法难以准确揭示其获利能力，根据江阴绮星科技有限
公司的行业特征、经营环境以及企业自身的持续经营能力、获利能力、资产质量，其
收益具有连续可预测性。因此具备了采用收益现值法评估的条件。
综上所述，根据本次评估目的并结合委估资产特点和收益情况分析，我们认为江
阴绮星科技有限公司具备了采用收益现值法和资产基础法进行评估的基本条件，故本
次对江阴绮星科技有限公司股东全部权益价值的评估采用资产基础法和收益现值法。
A、资产基础法：是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对
象价值的评估方法。现分项说明如下：
（一）流动资产评估
流动资产区分不同项目，分别采用相应的方法进行评估。
1．货币资金：现金，评估人员会同被评估单位主管会计人员监盘库存现金，制定
“库存现金盘点表”，并根据实存金额推算评估基准日的应存金额，与现金日记账余额
进行核对，按核对无误后账面值确定评估值。银行存款通过账面余额与银行对账单。
银行存款余额调节表核对，并向银行发函询证，以核实无误后的账面值作为评估值。
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其他货币资金为承兑保证金，评估时通过账面余额与银行对账单、银行存款余额调节
表核对，并向银行发函询证，以核实无误后的账面值作为评估值。
2．应收款项：应收款项包括应收帐款和其他应收款，应收款项在核实无误的基础
上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于坏账准备，本次评估为0。
3．预付账款：在核实无误的基础上，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的
价值确定评估值。
4．存货：存货包括原材料和在产品。
（1）原材料：经现场抽查盘点，核实其数量及质量，经了解和核实，原材料均可
正常使用，对于正常使用的原材料，按市场价加上合理的费用进行评估，经测算与账
面成本较接近，本次评估按核实后的账面值确定评估值；
（2）在产品：经过现场盘点，按品种核实其数量和质量，并对其账面成本进行核
实，通过核实，确认其账面成本构成合理，本次评估按核实后的账面值作为评估值。
（二）固定资产评估
本次委托评估的固定资产为建筑物、设备和在建工程，根据委评资产的特点及评
估目的，分别采用不同的评估方法。
1．建筑物评估：
一）概况
本次评估的江阴绮星科技有限公司拥有的房屋建筑物位于江阴云亭镇松桥村，共
有27项，其中：房屋建筑物21项，总建筑面积为20187.68㎡；构筑物6项，主要是
厂区道路场地、围墙、水塔等。本次评估的房屋主要生产和办公的房屋均已办理了房
屋所有权证，但是配套的配电房、空压机房、浴室、门卫等房屋（面积共计3806.38
㎡）尚未办理房屋所有权证。
房屋建筑物主要有办公大楼、加工车间、轴加工车间、油漆车间加工车间（仓库）
等，部分设备基础、零星工程等均并入相应房屋评估。
主要的厂房均为砼排架或者钢排架结构单层厂房，层高多为13-16米。部分建造
于2005年以前，钢排架厂房均建造于2010年，办公楼是框架结构三层房屋。其余的
配套房屋多为混合结构或者简易结构房屋。由于房屋建筑物竣工时间不长，维护保养
状况较好，具体房屋建筑物状况详见评估明细表。
二）评估方法
根据委估对象的特点、评估目的、用途性质及市场因素，本次评估的房屋建筑物
及构筑物，由于其不具备单独的获利能力，无法采用收益法进行评估，且该类房地产
缺乏较为成熟的购买市场，也无法采用市场比较法进行评估，所以采用重置成本法来
测算委估对象在评估基准日的市场价值。
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重置成本法：指用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全
部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到的
差额作为被评估资产的评估值，从中确定委估对象价值的方法；或首先估算被评估资
产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到
的乘积作为评估值。
三）评估价值的形成
在评估中以工程决算、概算指标为依据，根据现场勘测，结合所评物业的结构构
造情况，按现行工程造价计价程序，调整材料差价，计取分部分项工程费、措施费。
规费、税金等进行计价，并考虑必要的综合前期费、前期附加费，据以确定评估原值。
1）计算公式
建筑工程造价＝分部分项工程费＋措施费＋规费＋税金＋水电工程造价
评估原值＝建筑工程造价＋综合前期费＋配套规费＋资金成本
评估净值＝评估原值×成新率
2）有关重置成本参数的确定
⑴材料差价
依据《江阴市工程造价信息资料》公布的2011年9月的建筑工程材料指导价，确
定本次评估材差系数及主要材料差价。
⑵水电工程造价
有水电工程决算的，依据原工程决算调整确定其造价；没有水电工程决算的，根
据现场了解、勘察所包括的内容，参考同类建筑的水电费用确定其造价。
⑶综合前期费
前期费用考虑了设计勘探费、建设单位管理费、监理费、质监费、规划管理费。
招投标管理费等。在评估中，依据委估房屋的实际情况，以适当的比例确定前期费用。
在本次评估中，依据所估物业的实际状况，确定工程前期费用为建筑工程造价的7.7。
⑷配套规费
依据江苏省和当地有关部门的规定，在本次评估中对已领取房屋产权证的房屋建
筑物仅考虑了白蚁防治费、新型墙体材料发展基金等配套规费，合计12.3元/㎡，而对
尚未领取房屋产权证的房屋本次评估时未计算以上两项配套规费。
5)资金成本建设周期按所评估工程的工程量及建筑物规模，参照《全国统一建筑物安装工程
工期定额》（2000年），确定工程建设工期，采用基准日银行所公布的贷款利率，评估
时按正常建设期均匀投入的方式测算资金成本。
3）成新率的确定
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评估人员通过现场勘察，对建筑物的地基、柱梁、楼面、屋盖、墙体等承重构件。
围护结构、内外粉刷、门窗、楼地面等装饰工程及水电配套设施等作了较为详细的观
测记录，并区分不同的工程结构进行分析比较，同时结合所评物业的购造年限及平时
的维护保养和使用状况等因素，参照建设部有关房屋建筑物的使用寿命年限和房屋新
