旧程度鉴定的有关规定，对房屋采用年限法和分值法相结合的方法确定其成新率，对
构筑物采用年限法确定其成新率。
⑴年限法
成新率Ｘ1=尚可使用年限/（尚可使用年限 已使用年限）×100
⑵分值法
成新率Ｘ2＝结构部分合计得分×Ｇ＋装修部分合计得分×Ｓ＋设备部分合计得
分×Ｂ
式中：Ｇ—结构部分的分值权数；
Ｓ—装修部分的分值权数；
Ｂ—设备部分的分值权数。
3)综合成新率成新率Ｘ＝Ｘ1×40 Ｘ2×60
4）评估值的确定
评估净值＝评估原值×成新率
2．设备评估：
一）概况
本次评估江阴绮星科技有限公司申报设备共计181项，其中机器设备146项（含
报废设备），电子设备35项。设备主要分布于江阴绮星科技有限公司大件车间、加工
车间、喷涂车间、检验部门、仓库、配电间、食堂及财务、厂办、生产科等管理部门，
设备主要有：数控落地镗铣床、双柱立式车床、龙门镗铣床等大型金属加工设备、起
重设备、喷涂设备等生产设备和配电设备、空压机、运输设备、检验设备、仪器仪表
等生产配套设备；电子设备主要为电脑、打印机、空调、监控设备等，设备主要为2008
年以后及近期购置，除有少量设备报废外，其余设备均能正常使用，设备维护保养较
好，总体成色较好。该公司供电为双路电源供电，二台1000KVA容量的变压器，电压
等级为10KV。
二）评估方法
本次设备评估主要采用重置成本法。
重置成本法：指用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全
部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到的
差额作为被评估资产的评估值，从中确定委估对象价值的方法。现分项说明如下：
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1）重置全价的确定
重置全价由现行市场购置价、运杂费及安装调试等费用构成，（其中符合《中华人
民共和国增值税暂行条例（2008年）》规定其增值税进项税额可抵扣的设备，其购置
价中不包含增值税进项税额）。
①凡能查询评估基准日市场购买价的国产设备及在国内市场购买的进口设备，以
国内市场购置价加上运杂费和安装调试费等确定设备的重置全价，不需安装调试的设
备，其安装调试费率为零。
②对无现行价格可询的设备，依据其性能、特点及技术参数在与其类似的物品比
较的基础上进行修正，用类比法确定其评估重置全价。或直接以二手价确定其评估价
值。
③大型设备考虑一定比例的资金成本和其它前期费用。
本次评估根据被评设备的特点，结合行业规定考虑一定的运杂费和安装调试费。
具体如下：
A.对于设备的运杂费，我们根据设备产地与目的地路途的远近，参照《资产评估
常用数据与参数手册》，按设备总价的一定比例进行估算。
B.对于设备的安装调试费，根据设备自身重量、工艺要求的复杂程度等因素，依
据原机械工业部《机械建设工程概算定额》中的有关费用指数进行测算后按设备总价
的一定比例综合确定。
2）成新率的确定
机器设备和电子设备采用年限法和现场勘察法确定综合成新率，年限法通过已使
用年限和经济使用年限（经济寿命）计算年限成新率。现场勘察法通过现场勘察机器
设备运行状况，同时考虑设备的维护保养情况、现有性能、精度状况、常用负荷率。
原始制造质量、外观及完整性、大修技改情况、所处环境等确定勘察成新率。
机器设备和电子设备成新率的计算公式如下：
年限成新率=（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100
综合成新率=年限成新率×40 勘察成新率×60
3）评估净值的确定
评估净值的计算公式为：
评估净值=重置全价×综合成新率
3．在建工程评估：
在建工程为新门卫工程购买的塑钢门窗款，经现场核实新门卫工程尚未完工，在
建工程账面金额均为工程实际发生的费用，由于开工期不长，账面成本与评估基准日
市场价格和各项费用标准比较接近，且分摊的费用合理，故本次评估按经核实后的实
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际发生数确定评估值。
（三）无形资产—土地使用权
一）概况
本次评估的土地为江阴绮星科技有限公司位于江阴云亭镇松桥村的3宗地块。三
宗土地均在一起，合并构成该公司的厂区目前使用的全部土地。
1、1号宗地土地证编号为澄土国用（2008）第21352号，用途为工业，使用权类
型为出让，土地面积15968.00㎡，终止日期为2053年8月14日；
2、2号宗地土地证编号为澄土国用（2008）第21394号，用途为工业，使用权类
型为出让，土地面积3632.00㎡，终止日期为2056年12月30日；
3、3号宗地土地证编号为澄土国用（2008）第21350号，用途为工业，使用权类
型为出让，土地面积7377.00㎡，终止日期为2056年12月8日；
本次评估的是上述宗地剩余年期使用权价格。
二）评估方法
根据委估地块用途的特点，结合评估目的，考虑到委估地块所在区域的地产市场
发育状况及其他地产市场资料情况，在评估基准日土地交易市场比较活跃，交易案例
很多，因此本次评估首选采用市场比较法。
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时
点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此
估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土
地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：
估价对象地块的价格＝比较实例地块的价格×交易情况修正系数×交易日期修正
系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
以上计算的是出让年限为50年期的土地价值，还需进行年期修正，公式为：
K＝(1－1/（1＋r）ｎ)/(1－1/（1＋r）m)
K…………年期修正系数
r……………土地还原利率
n……………土地剩余使用年限
m……………市场交易价格设定的土地使用年限
（四）递延所得税资产评估
委估递延所得税资产是由于计提坏账准备产生可抵扣暂时性差异而形成。由于本
次评估坏账准备的评估值均为零，故对由于计提坏账准备而形成的递延所得税资产本
次评估值为零。
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（五）负债评估
本次评估的负债均为流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付
款、应付利息、应付职工薪酬和应交税费，现分别说明如下：
1．短期借款：我们对其账面进行了核实，并进行了逐项函证，取得借款合同或协
议，检查短期借款的真实性，在此基础上确定其评估值。
2．应付款项：包括应付票据、应付账款和其他应付款。我们首先对该部分款项的
账龄长短进行分析，并就账龄较长的应付款项与有关会计人员进行交谈，其次，我们
再选择金额较大的应付款项进行函证，并结合进行发生额测试，核查应付款项的真实
性，在此基础上确定其评估值。
3．应付职工薪酬：核查时，我们结合企业的特点，按照国家及公司有关工资及福
利等的有关政策，采用一般公允的程序和方法，对其计提和支出情况进行了检查。以
检查、核定的数额，确定所估负债的评估值。
4．应交税费：核查时，我们按照国家的税收法律、法规的规定，对各项税费的核
算、计提和交纳情况进行了检查。以查核的数额，确定所估税费的评估值。
5．应付利息：为按权责发生制预提的企业实际已发生但发票尚未到（上一个银行
结息日至评估基准日）的借款利息，评估时在核实预提利息的依据后按核实无误的账
面值作为评估值。
B、收益法：是通过估算委估资产在未来的预期收益，并采用适当的折现率折现
成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
（一）收益法评估基本思路
1．对江阴绮星科技有限公司主营业务及相关经营主体的收益现状以及市场、行
业、竞争等环境因素和经营、管理、成本等内部条件进行分析；
2．对江阴绮星科技有限公司的财务报表中对评估过程和评估结论具有影响的相
关事项进行必要的分析调整；
1)调整被评估企业财务报表的编制基础；2)调整不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然的收入和支出；3)调整非经营性资产、负债和溢余资产及与其相关的收入和支出；4)认为需要调整的其他事项。3．根据对江阴绮星科技有限公司的资产配置和使用情况分析，判断其是否存在溢
余资产、非经营性资产负债；
4．对溢余资产、非经营性资产负债选用合理的评估方法单独进行评估；
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5．选择适合的评估模型—本次评估选取企业自由现金流折现模型计算企业整体
价值（即股东全部权益价值和付息债务的价值之和），再扣减企业的付息债务价值，并
加计溢余资产评估值、非经营性资产负债评估值，得出委估企业的股东全部权益价值；
6．对江阴绮星科技有限公司主营业务及相关经营主体未来收益进行合理的预测，
未来收益趋势进行判断和估算；
1)营业收入的测算：在调查了解企业基本情况的基础上，分析企业近年来的经营状况，结合对未来行业整体发展状况、市场前景、企业客观运营能力、企业投资计划
等因素的分析，预测企业未来一段时期的营业收入；
2)有关营业税金、成本、费用的测算：分析企业近年来的成本费用的实际状况，结合对有关税金、成本、费用具体项目未来发展、变化趋势的分析，预测企业未来一
段时期的有关税金、成本、费用；
3)按照上述营业收入及相关成本费用的预测数据及对企业非经营费用的估算，计算得出企业利润总额；
4)分析、测算未来相关年度的企业所得税，计算得出确定企业的净利润；7．根据江阴绮星科技有限公司提供的营运资本财务计划、预算资料，分析历史营
运资本与主营业务收入的关系，预测企业未来一段时期的营运资本增加额；
8．根据江阴绮星科技有限公司提供的有关投资计划、预算资料，区别更新现有固
