①设备购置价
机器设备主要依据市场询价、或参照《2022 年机电产品价格信息查询系
统》、或参考最近购置的同类设备合同价格等方式确定购置费。对少数未能查询
到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算购置价。
②运杂费
若设备购置价不包含运杂费，则参考《资产评估常用方法与参数手册》。
《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中的概算指标并结合设备的
运距、重量、体积等因素综合确定运杂费。
③安装工程费
参考委托人提供工程决算资料等，根据设备类型、特点、重量、人材机耗费
程度，结合市场询价获得的信息，并考虑相关必要的费用并根据相关法规综合确
定。对小型、无须安装的设备，不考虑安装费。
④前期及其他费用
前期费用考虑了项目法人管理费、招标费、工程监理费、设计勘探费、可行
性研究费、环境影响评价费等。在评估中，依据工程建设所在区域、建设规模。
投资规模、发电容量等实际情况，以适当的比例确定前期费用。在本次评估中，
参考《火力发电工程建设预算编制与计算规定》（2018 年版）等相关收费文件后
最总确定的工程前期费用
⑤资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的市场报价
利率以投资比例动态方式计算资金成本，以设备购置费、安装工程费、其他费用
三项之和为基数确定。
⑥设备购置价中可抵扣增值税
对于符合增值税抵扣条件的，计算出可抵扣增值税后进行抵扣。
（2）电子设备
根据当地市场信息及近期网上交易价确定重置全价。
（3）运输车辆
运输车辆(上牌)以其现行购置价格扣除可抵扣增值税加车辆购置税及其他费
用确定重置全价。
（1）机器设备和电子设备：
采用年限法和现场勘察法确定综合成新率，年限法通过已使用年限和经济使
用年限（经济寿命）计算年限成新率。现场勘察法通过现场勘察机器设备运行状
况，同时考虑设备的维护保养情况、现有性能、精度状况、常用负荷率、原始制
造质量、外观及完整性、大修技改情况、所处环境等确定勘察成新率。
成新率的计算公式如下：
江苏中企华中天资产评估有限公司 20
无锡华光环保能源集团股份有限公司拟收购广州协鑫蓝天燃气热电有限公司等合计持有高州协鑫燃气分布
式能源有限公司35股权涉及股东部分权益价值资产评估报告
年限成新率=（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100
综合成新率=年限成新率×40 勘察成新率×60
（2）运输设备：
运输设备的成新率，参照商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第
孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，如果现场勘察的情况与
孰低法确定成新率差异不大的，则不调整。现场勘察法是通过现场勘察车辆外
观、车架总成、电器系统、发动机总成、转向及制动系统等确定勘察成新率。
运输设备成新率的计算公式如下：
年限成新率=(经济使用年限-已使用年限)÷经济使用年限×100
里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)÷规定行驶里程×100
综合成新率=Min(年限成新率，里程成新率)×40 勘察成新率×60
设备评估值=设备重置全价×综合成新率
对于市场法：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类
比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称，对于在二手市场可询到价格
的设备，采用二手价进行评估。
(四)无形资产-土地使用权
一般而言，土地评估方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、基
准地价系数修正法等几种方法。
本次评估的宗地，由于估价对象为工业用地，单独的土地收益难以确指。故
不宜采用收益还原法评估。
假设开发法一般用于待开发住宅或商业宗地的评估，本次评估的为工业用
地，一般不适用假设开发法。
由于待估宗地位于城市郊区附近，成本法评估难以覆盖土地价值内涵，本次
不宜采用成本逼近法进行评估。
由于高州市近期没有公布城市基准地价，故不宜采用基准地价法进行评估。
估价对象位于高州市金山工业园区，该区域内可获得的近期挂牌成交案例较
多。可以建立可比体系进行评估，因此本次评估采用了市场法。综上所述，本次
评估采用市场法。
市场法：市场法是指将评估对象与评估基准日近期有过交易的类似地块进行
比较，对这些类似地块的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理
价格或价值的方法。在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干参
照物，就交易情况、交易日期、区位状况、权益状况、实物状况等条件与委估对
象进行对照、比较，并对参照物价格加以修正，从中确定委估对象价值。该方法
基本公式如下：
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无锡华光环保能源集团股份有限公司拟收购广州协鑫蓝天燃气热电有限公司等合计持有高州协鑫燃气分布
式能源有限公司35股权涉及股东部分权益价值资产评估报告
待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×不
动产状况修正系数
不动产状况修正系数=区位状况修正系数×权益状况修正系数×实物状况修正
系数
运用市场法评估，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实
的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格或价
值。通过查阅报刊、网络资源广告、信息等资料，了解土地成交价格资料和有关
交易情况。
评估人员经过市场调查、对比分析，选取数个与待估宗地用途、区域位置相
近的案例作参照物。
选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其
之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的评估对象的价格单位上，为进
行后续的比较修正建立共同的基础。
进行交易情况修正的目的是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实
例，成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。
可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的土地市场
状况下形成的。要求评估的评估对象的价格是评估基准日时的价格，应是在评估
基准日时的土地市场状况下形成的。如果成交日期与评估基准日不同，土地市场
状况可能发生了变化，价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时
的价格调整为评估基准日时的价格，这样才能将其作为评估对象的价格。
通过待估宗地与可比实例各因素条件的分析比较，主要包括区域因素和个别
因素，区域因素修正的内容包括:区域位置级别、产业聚焦程度、交通便捷程度。
公共服务设施、基础配套设施、环境质量水平等。个别因素修正的内容包括：宗
地面积、宗地地形地基条件、宗地形状、宗地内外开发程度、宗地容积率、宗地
使用限制等因素。通过对影响宗地成交价格的各项因素进行比较，确定可比实例
相对于待估宗地影响因素的综合指数。
各参照物在交易价格的基础上进行期日修正、交易情况修正、宗地状况修
正，确定修正后的比准价格。根据最终测算的可比实例的比准价格，如果价格比
较接近，则采用算术平均值确定委估物业的基价，如果价格有较大差异，分析原
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无锡华光环保能源集团股份有限公司拟收购广州协鑫蓝天燃气热电有限公司等合计持有高州协鑫燃气分布
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因后采用加权平均法确定待估宗地的基价。
以上计算的是出让年限为 50 年期的土地价值，还需进行年期修正，公式为：
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