无锡华光环保能源集团股份有限公司拟收购广州协鑫蓝天燃气热电有限公司等合计持有高州协鑫燃气分布
式能源有限公司35股权涉及股东部分权益价值资产评估报告
评估人员根据本次评估目的、评估范围以及资料的可收集性等方面判断以上
方法在本次评估中的适用性。
由于国内类似的交易案例较少，同时在市场上与被评估单位在资产规模及结
构、经营范围及盈利水平等方面类似的可比上市公司也较少，故本次评估未采用
市场法。
高州协鑫燃气分布式能源有限公司主要服务于广东省茂名市高州产业转移工
业园区，该工业园正在建设中，因此被评估单位的未来经营情况将会依据该区域
后续发展情况逐步发展，但目前尚不能对被评估单位未来经营收益进行合理预
测，故本次未采用收益法评估。
高州协鑫燃气分布式能源有限公司各项资产负债的内容权属较清晰，与账面
记录能够核对，对各项资产负债的物理状况、权属状况等可以勘察辨别，符合采
用资产基础法评估的基本条件。
综上所述，故本次评估对高州协鑫燃气分布式能源有限公司股东部分权益采
用资产基础法进行评估。资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表
为基础，通过分别合理评估企业表内及表外各项资产、负债的价值，通过资产减
负债从而确定评估对象价值的一种评估方法。资产基础法评估分项说明如下：
(一)流动资产
额调节表和函证核对，对于人民币存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全
部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，按照预计可收回金额作
为评估值。
或供货协议，了解评估基准日至评估现场核实期间已接受的服务和收到的货物情
况。对于未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等
情况的，按核实后的账面值作为评估值。
单位了解原材料的采购情况、特点，对于液化天然气，由于天然气采购价格波动
较大，本次按企业评估基准日天然气的采购单价计算液化天然气的评估值；对于
其他原材料，考虑到原材料领用较快、在库时间较短，评估时按照账面值作为评
估值。
(二)房屋建筑物
房屋建筑物类固定资产的评估可选用的评估方法主要为成本法、市场法和收
益法。被评估单位厂区内自建的工业厂房和配套附属设施，由于该类自建工业厂
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房、配套附属设施不具有独立获利能力且无活跃的交易市场，不适宜用市场法和
收益法评估，采用成本法评估。
成本法：对于工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建（构）筑物，评估专业
人员通过对待估建（构）筑物的现场实地勘察，在对建（构）筑物的各项情况等
进行逐项详细的记录后，以待估建（构）筑物概（预）决算资料中经确认的工程
量为基础，分析建（构）筑物建安工程造价概（预）决算资料中的各项构成费
用，并根据评估基准当地的人工、材料等价格信息和电力工程造价相关取费文
件，对建（构）筑物建安工程综合造价概（预）决算资料进行调整，最后经综合
考虑待估建（构）筑物及当地建筑市场的实际情况，确定其建安工程造价。
对于工程竣工图纸及工程概（预）决算资料不齐全的建（构）筑物可使用类
比系数调整法，类比系数调整法可通过对典型工程案例中的工程结算实例的建筑
面积、结构形式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维护等
各项情况与估价对象进行比较，并根据评估基准日的市场人工、材料等价格信
息，调整典型工程案例建安工程综合造价后求取此类建（构）筑物的建安工程造
价。
建安工程造价＝直接费 间接费 利润 税金 安装工程造价
其中直接费=直接工程费 措施项目费
间接费=规费 企业管理费 施工企业配合调试费
评估原值＝建安工程造价 前期费用 资金成本-可抵扣增值税
评估净值＝评估原值×成新率
(1)材料差价
根据电力工程造价与定额管理总站文件（定额[2022]1 号）进行调整。
(2)前期费用
前期费用参照《火力发电工程建设预算编制与计算规定》（2018 版）相关规
定，考虑了项目法人管理费、招标费、工程监理费、保险费等。
(3)资金成本
建设周期按所评估工程的工程量及建筑物规模，参照《全国统一建筑物安装
工程工期定额》确定工程建设工期，按照评估基准日相应期限的市场报价利率以
投资比例动态方式计算资金成本。
(4)可抵扣增值税
依据财政部、国家税务总局(财税[2016]36 号)《财政部国家税务总局关于全面
推开营业税改征增值税试点的通知》、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业
税改增值税的通知》(财税［2018］32 号)及《财政部税务总局海关总署关于深化
增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号)，房
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屋建构筑物在计算其重置全价时可扣减建安综合造价和前期及其他费用中包含的
增值税进项税额。
评估人员通过现场勘察，对建筑物的地基、柱梁、楼面、屋盖、墙体等承重
构件、围护结构、内外粉刷、门窗、楼地面等装饰工程及安装配套设施等作了较
为详细的观测记录，并区分不同的工程结构进行分析比较，同时结合所评建筑物
的购造年限及平时的维护保养和使用状况等因素，参照建设部有关房屋建筑物的
使用寿命年限和房屋新旧程度鉴定的有关规定，对房屋采用年限法和打分法相结
合的方法确定其成新率，对构筑物采用年限法确定其成新率。
①年限法
成新率Ｘ1=尚可使用年限/（尚可使用年限 已使用年限）×100
②打分法
成新率Ｘ2＝结构部分合计得分×Ｇ＋装修部分合计得分×Ｓ＋设备部分合计得
分×Ｂ
式中：Ｇ—结构部分的分值权数；
Ｓ—装修部分的分值权数；
Ｂ—设备部分的分值权数。
③综合成新率
成新率Ｘ＝Ｘ1×40 Ｘ2×60。
评估净值＝评估原值×成新率
(三)设备类资产
根据企业提供的机器设备明细清单进行核对，做到账表相符，同时通过对有
关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以核实。在此基础上，
组织专业工程技术人员对主要设备进行必要的现场勘察和核实。
根据评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特
点和收集资料情况，主要采用成本法进行评估。对于在二手市场可询到价格的设
备，采用市场法进行评估。
成本法就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的
全部成本减去评估对象的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后的差额，以其
作为评估对象现实价值的一种评估方法。该方法基本公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
（1）机器设备
重置全价=设备购置价 运杂费 安装工程费 前期及其他费用 资金成本-可抵
扣增值税。
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